MIET- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Miet- und Wohnungseigentumsrecht

My home is my castle

Da Mieter und Vermieter häufig unter einem Dach leben und auch in Zukunft - oftmals über Jahrzehnte - miteinander auskommen müssen, kommt einer gütlichen Beilegung von bestehenden Konflikten im Mietrecht eine besondere Bedeutung zu. Oftmals genügt bereits ein durch Rechtsanwalt Schauch mit der Gegenseite geführtes Telefonat, in welchem die Rechtslage erörtert wird, um die bestehenden Unstimmigkeiten zu lösen und die angespannte Situation zu beruhigen.
Selbstverständlich kann es nicht geduldet werden, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, die Wohnung zerstört, oder den Hausfrieden unzumutbar stört. In derartigen Fällen ist es an der Zeit das Mietverhältnis umgehend rechtswirksam durch Kündigung zu beenden. Beim Ausspruch einer Kündigung können jedoch zahlreiche Fehler unterlaufen, welche die Kündigung unwirksam machen können. Sie sollten sich daher vor dem Ausspruch einer Kündigung immer von einem Rechtsanwalt beraten lassen, um nach Ablauf der Kündigungsfrist und der Ergebung einer kostspieligen Räumungsklage nicht die böse Überraschung erleben zu müssen, dass Ihre Kündigung durch ein Gericht aufgrund von Formfehlern für unwirksam erklärt wird und der Mieter weiterhin in der Wohnung verbleiben darf.

Sollte sich in Ihrer Mietwohnung Schimmel gebildet haben und der Vermieter zu einer Beseitigung nicht bereit sein, können Sie die Miete mindern und eine Beseitigung des Schimmels gerichtlich durch Rechtsanwalt Schauch durchsetzen lassen.

Gerne berät Sie Herr Schauch auch bezüglich der Richtigkeit erteilter Nebenkostenabrechnungen und zu der Frage, ob und in welchem Umfang Sie bei Auszug renovieren müssen. Besonders zu dem Thema der Renovierungspflichten hat der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren eine Fülle von Entscheidungen erlassen, die die Rechte der Mieter gestärkt haben. Die Mietervereine gehen davon aus, das 3/4 der verwendeten Mietverträge in Bezug auf die Renovierungspflichten unwirksam sind. In diesen Fällen sind die Mieter weder zu einer Renovierung, bei Auszug, noch zu einer Zahlung einer erhöhten Miete verpflichtet. Die Renovierung der Wohnung kann in derartigen Fällen vom Vermieter eingefordert werden. Bevor Sie Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung durchführen lassen Sie bitte Ihren Mietvertrag auf unwirksame Klauseln prüfen. Dies kann für Sie bares Geld bedeuten.

Rechtsprechung zum Mietrecht:

1.) Schönheitsreparaturen

Ist Ihre Schönheitsreparaturklausel auch unwirksam ?
Bundesgerichtshof(VIII ZR 361/03)
Der Mieter ist verpflichtet... Schönheitsreparaturen ..... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge (3, 5, 7 Jahre) fachgerecht auszuführen....

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligt diese Klausel den Mieter unangemessen stark und ist daher unwirksam. Entscheidend für die Wirksamkeit vergleichbarer Klauseln nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nunmehr, ob nach Ablauf der vorgeschriebenen Renovierungsfristen unabhängig von dem Wohnungszustand renoviert werden muss, oder ob auch bei bereits verstrichenen Fristen eine Renovierung nur dann geschuldet wird, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung erfordert. Wirksam sind nur diejenigen Klauseln, die stets den Zustand der Wohnung berücksichtigen.

Nach Schätzungen des Mieterbundes sind im Rheinland in ca. 3/4 der Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Für diesen Fall sind Sie nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen.

2.) Wohnungsgröße

Wohnung zu klein ? Miete zurück!
Bundesgerichtshof (VIII ZR 133/03)
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Wohnmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % abweicht. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt die Miete zu mindern und für die Vergangenheit überzahlte Miete zurückzufordern.

3.) Mietkaution

Sie haben ein Recht auf Ratenzahlung!
Bundesgerichtshof (VIII ZR 344/02)
Mieter dürfen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei gleich hohen Raten bezahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Kaution bereits Monate vorher oder auf einmal bezahlen muss, ist diese Regelung unwirksam. Die Unwirksamkeit führt jedoch nicht dazu, dass der Mieter keine Kaution leisten muss. Vielmehr führt sie lediglich dazu, dass der Mieter zur Ratenzahlung berechtigt ist.



 

Kündigung:

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen der ordentlichen fristgerechten und der außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses. Während die ordentliche fristgerechte Kündigung an die Einhaltung gesetz chlicher oder vertraglicher Kündigungsfristen gebunden ist, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung ohne die Einhaltung von Kündigungsfristen erklärt werden. Für beide Arten der Kündigung gilt jedoch, dass sie schriftlich erfolgen müssen, von der kündigenden Vertragspartei unterschrieben sein müssen, und das sich aus dem Schreiben unmissverständlich der Wunsch ergeben muss, das Mietverhältnis beenden u wollen. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss die Kündigung darüber hinaus von allen Mietern oder Vermietern, bzw. gegenüber allen Mietern oder Vermietern ausgesprochen werden.

Eine ordentliche fristgerechte Kündigung ist nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen möglich, soweit keine zulässige abweichende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Der Mieter hat für den Fall einer ordentlichen fristgerechten Kündigung unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Kündigt hingegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nac acht Jahren Dauer neun Monate.

Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter eine ordentliche, fristgerechte Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Bee igung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse des Vermieters kommen z.B. Zahlungsrückstände, Ruhestörung oder Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder einen Familienangehörigen in Betracht.

Ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist kann eine außerordentliche fristlose Kündigung dann ausgesprochen werden, wenn sich der Mieter oder der Vermieter auf einen wichtigen Grund berufen kann, der es ihm unzumutbar macht, das ietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Der für den Vermieter bedeutendste Fall für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine in Höhe eines Betrages in Zahlungsverzug, der ei Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Dem Mieter wird in diesem Fall jedoch die Möglichkeit g eben, die Kündigung unwirksam zu machen. Dies kann der Mieter erreichen, indem er sämtliche Mietrückstände begleicht, bevor ihm eine Räumungsklage länger als 2 Monate lang zugestellt wurde. Dies Möglichkeit die Kündigung durch Nachzahlung des ückständigen Betrages unwirksam zu machen besteht allerdings nur einmal innerhalb von 2 Jahren.

Räumungsklage:

Für den Fall, dass dem Mieter eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde, dieser das Mietobjekt aber nicht an den Vermieter herausgibt, steht dem Vermieter das Recht zu die Rückgabe des Mietobjektes gerichtlich durchzusetzen. Dieses Verfahren wird als Räumungsklage bezeichnet, da der Mieter mit seinen Möbeln nach dem Erstreiten eines Urteils vor dem zuständigen Amtsgericht durch einen Gerichtsvollzieher mit Gewalt aus der Wohnung entfernt wird.

Ein eigenmächtiges Ausräumen der Wohnung ist nicht rechtmäßig und stellt einen strafbaren Hausfriedensbruch dar. Auch darf der Vermieter die Türschlösser nicht eigenmächtig austauschen und damit den Zugang zu dem Mietobjekt blockieren. Für den Mieter besteht in diesem Fall die Möglichkeit eine Einstweilige Verfügung auf Zugang zu den Mieträumen zu erwirken und die Türschlösser durch eine Gerichtsvollzieher auf Kosten des Vermieters wieder austauschen zu lassen.

Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach der Höhe der vereinbarten Kaltmiete. Gerne erstellen wir Ihnen auf Anfrage einen kostenfreien Kostenvoranschlag.

Mietminderung:

Der Mieter hat sich durch den Mietvertrag verpflichtet für ein mangelfreies Mietobjekt die vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten. Entspricht das Mietobjekt nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand, weil es z.B. Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden aufweist, so verringert sich die geschuldete Miete automatisch um eine im jeweiligen Einzelfall zu bestimmende Mietminderungsquote.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes kann eine Mietminderung auch dann erfolgen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. In diesem Fall kann die Miete für die letzten drei Jahre anteilig zurückgefordert werden.

Eine Mietminderung kann hingegen dann nicht vorgenommen werden, wenn der Mangel des Mietobjektes durch den Mieter verschuldet wurde, der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss bereits kannte, oder der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel nicht umgehend dem Vermieter angezeigt hat.

Um den Vermieter bezüglich der geschuldeten Mängelbeseitigung unter Zugzwang zu setzen, kann der Mieter neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich eines weiteren Teiles der Miete geltend machen, bis die Mängel beseitigt wurden. Die unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht einbehaltenen Beträge sind jedoch in dem Zeitpunkt nachzuzahlen, in dem die Mängel beseitigt wurden und müssen im Unterschied zu den Mietminderungsbeträgen daher gut zurückgelegt werden.
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